Qu’est-ce qui fait varier les prix de l’immobilier ?

S’il y a un domaine où il est compliqué d’estimer les évolutions futures des prix du marché, c’est bien celui de l’immobilier.

Toutefois, on note quand même en France une tendance de long terme qui se dégage à la hausse, malgré des phases ponctuelles de baisses des prix. Si l’indice des prix a évolué dans une fourchette relativement stable de la fin des années 60 aux années 2000, depuis cette date, ils tendent à augmenter sans discontinuer. Ainsi, selon l’INSEE, l’indice du prix des logements aurait augmenté de 107 % entre 2000 et 2010, tendance qui se poursuit à ce jour. Sur l’année 2018 par exemple, toujours selon l’INSEE, la hausse des prix s’établit à plus 2,9 %.

Mais alors, ces variations de prix sont-elles totalement aléatoires ? La réponse est bien sûr non. Découvrez ici quelques facteurs clés de l’évolution du prix de l’immobilier.

Une règle de base : l’offre et la demande

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Comme dans tout autre marché où s’échangent des biens et des services, l’immobilier n’échappe pas à la règle basique de l’offre et de la demande. Si l’offre est très supérieure à la demande, les prix baissent, et inversement si l’offre est trop faible pour faire face à la demande, les prix montent. Rien que de très logique là-dessous : si vous recherchez un appartement ou une maison à acheter, qu’il y a pléthore de choix et peu de gens intéressés à se porter acquéreur, alors les vendeurs auront bien du mal à vendre leur bien, et devront en baisser fortement le prix pour trouver des acheteurs intéressés.

Inversement, un vendeur qui sait que son bien ne compte que peu de concurrence, et que beaucoup de gens sont potentiellement intéressés pour l’acheter, se dira qu’il peut sans états d’âme augmenter son prix, puisqu’il aura toujours de fortes chances de vendre.

Ceci étant rappelé, il existe énormément de facteurs qui influent sur l’offre et la demande au sein du marché immobilier. En voici quelques-uns.

Les taux d’intérêt

Le montant des taux d’intérêt du crédit est un des facteurs décisifs du prix de l’immobilier. Ceux-ci ont un impact proéminent sur la demande immobilière. En effet, plus ils sont bas, moins il est coûteux d’emprunter pour devenir propriétaire. Car il faut bien noter que l’immense majorité des transactions immobilières se font à crédit, d’où l’importance du montant des taux d’intérêt.

Ces taux étant encore particulièrement faibles, ils jouent un grand rôle dans l’augmentation du prix de l’immobilier. Les vendeurs sont en effet incités à gonfler leurs prétentions, sachant que les acheteurs auront une capacité d’endettement importante de par le faible coût du crédit.

Évidemment, la mécanique est exactement inverse si les taux d’intérêt sont élevés.

La démographie

La démographie joue ensuite un rôle très important dans la détermination du prix de l’immobilier. Plus une zone est tendue démographiquement et attire de monde, et plus les prix auront tendance à grimper. Cela est encore renforcé dans les zones où peu d’espace est disponible pour la construction neuve.

À ce titre, Paris est un véritable cas d’école. Son attractivité fait que la demande de logement ne fait qu’augmenter, tandis qu’en face, l’offre ne peut mécaniquement pas suivre, de par l’urbanisation déjà presque totale de la ville. C’est ce qui explique que les prix de l’immobilier dans la capitale sont sensiblement plus élevés qu’en province, et que la tendance est sans cesse confirmée.

À l’inverse, une zone qui se dépeuple verra ses prix de l’immobilier décroître, puisque les vendeurs trouveront de moins en moins d’acheteurs susceptibles d’être intéressé par leur bien.

L’attractivité

Beaucoup de facteurs d’attractivité entre en compte dans l’évolution des prix de l’immobilier. Ainsi, des villes propices à la location saisonnière (dite de courte durée), qui génère de fort revenu, peuvent connaître une augmentation des prix par la multiplication de ce type de locations. Logiquement, toutes les zones attractives pour des raisons de climat, sécurité, infrastructures… verront leur prix augmenter, y compris par anticipation (exemple : une ville pourra connaître une augmentation si on y annonce l’installation d’une gare TGV dans les prochaines années).

Inversement, une ville ou zone qui subirait par exemple la délocalisation d’une de ses plus grosses entreprises ou zone commerciale peut voir ses prix diminuer.

L’évolution des mœurs

Certaines évolutions sociétales augmentent également le prix de l’immobilier. L’augmentation du nombre de divorces, ou la volonté de devenir propriétaire de plus en plus jeune, sont des facteurs qui entraînent une plus forte demande de logement, et donc une hausse des prix.

Les facteurs économiques

Le prix de l’immobilier n’est pas sans rapport avec la situation économique globale du pays. Ainsi, dans un contexte économique morose, avec peu de croissance et un fort chômage, beaucoup de gens seront contraints de vendre leur bien. Peu auront l’optimisme et la volonté d’investir dans une acquisition immobilière. De ce fait, les prix cette fois auront tendance à baisser, par l’augmentation de l’offre et la timidité de la demande.

Le prix de l’immobilier est ensuite influencé par d’autres aspects économiques, notamment l’évolution de la bourse et de l’imposition. En tant qu’investissement, l’immobilier peut attirer d’autant plus de monde que la bourse se porte mal. Dans cette situation, les investisseurs auront plus tendance à délaisser les investissements moins rentables, qu’ils soient boursiers ou non, pour privilégier l’immobilier, réputé comme une valeur sûre. Ce qui aura donc pour effet d’augmenter les prix.

De son côté, l’imposition sur les revenus immobiliers a aussi une incidence fort logique sur le niveau de prix. Plus les revenus immobiliers sont taxés, moins la demande sera importante, et donc plus les prix auront tendance à baisser.

Les normes

Enfin, notons que les normes de construction visant à diminuer les dépenses énergétiques des logements tendent à en augmenter les prix, puisque les biens immobiliers deviennent concrètement plus cher à construire, du fait des normes énergétiques à respecter.

En résumé

Vous en savez désormais un peu plus sur les divers facteurs qui influencent les cours de l’immobilier. Si ceux-ci restent difficiles à anticiper à court terme, ces quelques notions vous permettront de mieux comprendre l’évolution du marché, et peut-être vous positionner plus habilement lors de votre achat ou vente immobilière.