Exécuter des travaux pour démolir des immeubles existants ou en construire de nouveaux peut générer des désordres ou des troubles d’occupation au sein des propriétés voisines. Selon les propriétés pédologiques (du sol), les techniques employées, l’envergure des constructions faites ou encore l’état des bâtiments voisins peuvent avoir une étendue et une importance données. Cela engendre parfois de graves conflits entre personnes concernées.
Quel que soit le cas, les intéressés discutent assez, parfois âprement, de comment déterminer précisément les désordres et autres troubles conséquents. Le cas échéant c’est par un document que la détermination précise de l’étendue exacte des dommages engendrés lors de l’exécution desdits travaux du côté des propriétés voisines : il s’agit de l’état des lieux avant travaux.
État des lieux pré-travaux : qu’est-ce-que c’est ?
Il s’agit d’une inspection avec détails d’un ou de bien(s) mitoyen(s) pouvant se trouver impacté(s) par tout travail de construction, de démolition ou d’aménagement.
Avec l’état des lieux pré-travaux, on fige l’état d’un bien pour voir si d’éventuels désordres auraient été occasionnés aux termes de travaux.
Pourquoi faire appel un géomètre expert pour l’état des lieux pré-travaux ?
Il est très recommandé de faire un état des lieux pré-travaux au cas où vous feriez quelque travail de rénovation au sein de votre bien, et pouvant impacter le bien de vos voisins.
En effet, cela sera plus simple ainsi d’identifier les dommages apparus éventuellement au niveau du bien ou des biens mitoyen(s). L’entrepreneur en charge de ces travaux pourra ainsi faire en toute confiance les réparations éventuelles et sans le risque de dédommager à cause d’une erreur ne relevant pas de lui.
Comment l’état des lieux pré-travaux se passe-t-il?
Ainsi qu’on le devine de par le nom, il faut faire l’état des lieux pré-travaux avant de débuter tout travail. Une organisation du chantier bien faite par le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur aidera l’expert dans la prise de rendez-vous à temps avec les personnes avoisinantes concernées et visiter la zone, puisqu’il connaîtra assez tôt la date de début de chantier.
L’expert géomètre en visitant les lieux pour en dresser l’état avant travaux effectue un constat visuel pour localiser tout défaut structurel existant. Pour qu’il soit qualitatif et indiscutable, l’état des lieux pré-travaux doit être détaillé, contradictoire, complet, précis et fait avec rigueur.
L’aspect contradictoire de l’état des lieux
nécessite qu’il soit effectué avec le propriétaire du bien présent sur les lieux ou porter sa signature. L’exécution de la mission pourra se faire soit par requête conjointe du voisin concerné et de l’entrepreneur/maître d’ouvrage, soit par requête unilatérale du maître d’ouvrage/entrepreneur. Ainsi le voisin pourra agir dans son propre intérêt, faire appel au même expert que le maître d’ouvrage/entrepreneur ou même se laisser représenter par le contradicteur, son expert.
Les caractères précis, détaillé et complet du rapport aideront à l’énumération de la totalité des désordres constructifs existant au sein du bien avant qu’un chantier ne débute. Un état des lieux pré-travaux fait avec rigueur facilitera la relecture au moment du récolement, tout en évitant l’oubli.
Le constat à établir nécessite une méthodologie à respecter basée sur des termes essentiels que sont :
- Examen de l’intérieur du bâtiment, avant celui de l’extérieur,
- Visite, pour l’intérieur, du niveau supérieur jusqu’au plus bas niveau,
- Examen, dans chaque local, du plafond, puis des parois, ensuite du sol. Au niveau des parois, il faut commencer par la façade avant, avant l’examen des parois restantes en suivant le sens des aiguilles d’une horloge. Vérifier que les menuiseries fonctionnent bien,
- Description des aspects généraux (ouverture, sens de développement, longueur, etc.) pour chaque lésion (fissure, fendille, etc.)
Qui doit supporter les honoraires d’un état des lieux pré-travaux et combien coûte celui-ci ?
C’est en fonction du genre de bien construit ou non, et de la complexité du dossier que se déduisent les honoraires. Quel que soit l’état des lieux pré-travaux, le coût minimum appliqué est de 200€ HTVA.
C’est à charge de l’entrepreneur ou du maître d’ouvrage du chantier voisin que sont les frais de cet état des lieux pré-travaux. Le propriétaire voisin supporte seulement les frais de son expert contradicteur s’il souhaiterait être représenté.
Que faut-il faire une fois les travaux achevés ?
Dès qu’est accomplie une phase donnée des travaux ou que sont achevés les travaux, que ce soit le maître d’ouvrage / l’entrepreneur en charge des travaux ou le voisin du chantier, il va dans leur intérêt de mandater un expert pour un récolement c’est-à-dire une visite des biens attenants au chantier. Le but de cette mission étant de déterminer d’éventuel dommage directement lié aux travaux sur les biens proches du chantier.
C’est sur la base de cette visite avec les intéressés et du procès-verbal de l’état des lieux pré-travaux que l’expert communique un procès-verbal de récolement aux parties concernées. Ce procès-verbal de récolement est transmis par la suite au maître d’ouvrage / l’entrepreneur pour la réclamation d’une juste indemnité suivant les dommages occasionnés à la suite du chantier.
État des lieux post-travaux
Après achèvement des travaux, le récolement d’état des lieux intervient. En se servant de l’état des lieux pré-travaux comme référence, cette nouvelle expertise fait examiner d’éventuelles différences sur les constructions voisines du chantier par rapport au contenu du rapport initial.
Il est important de rappeler à juste titre que le récolement de l’état des lieux constitue entièrement une procédure d’expertise, qui ne se limite pas au relevé simple des lésions ne figurant pas dans le rapport initial, mais en plus établit ou non une relation entre toute éventuelle nouvelle lésion et les travaux voisins effectués.
En effet, il arrive parfois que des lésions non décrites initialement aient une cause non en lien avec les travaux ayant justifié la constitution de l’état des lieux initial (existence d’un autre chantier voisin, lésions en lien avec les caractéristiques de la construction voisine, survenance d’un dégât des eaux ou d’un incendie, etc.). Dans le cas où les parties ne s’accorderaient pas sur une entente finale, il pourra être établi cependant un procès-verbal de récolement contradictoire, lequel recueillera la version de chaque partie.