Vous cherchez à comprendre comment maximiser vos investissements avec un budget limité ? Peut-être envisagez-vous d’acheter un bien immobilier et souhaitez savoir comment optimiser vos finances pour obtenir le meilleur rendement. Vous êtes au bon endroit.
L’effet de levier immobilier est un concept clé dans le monde de l’investissement, souvent utilisé par ceux qui cherchent à accroître leur patrimoine sans immobiliser des sommes importantes dès le départ.
Comment fonctionne l’effet de levier en immobilier ?
L’effet de levier immobilier repose sur un principe simple mais puissant : utiliser un crédit immobilier pour augmenter votre capacité d’investissement au-delà de votre apport personnel. En d’autres termes, plutôt que de limiter vos achats immobiliers à la somme que vous avez en cash, vous empruntez pour pouvoir investir dans des biens de plus grande valeur.
Exemple d’effet de levier immobilier
Tableau comparatif illustrant deux situations pour une personne disposant de 150 000 € de cash. Ce tableau inclut les hypothèses l’achat d’un bien cash par rapport à l’achat de trois biens avec un apport et un crédit par mensualités constantes, ainsi que les détails financiers associés.
| Critère | Achat cash (1 bien à 150 000 €) | Achat avec effet de levier (3 biens à 150 000 € chacun, apport 50 000 € par bien) |
|---|---|---|
| Nombre de biens acquis | 1 | 3 |
| Montant investi | 150 000 € | 150 000 € (50 000 € par bien) |
| Montant du crédit | N/A | 300 000 € (100 000 € par bien) |
| Mensualité du crédit (3,5% sur 20 ans) | N/A | 1 737 € (579 € par bien) |
| Loyer mensuel total | 750 € | 2 250 € (750 € par bien) |
| Cashflow mensuel net | 750 € | 513 € (2 250 € – 1 737 €) |
| Revenus locatifs annuels | 9 000 € | 27 000 € |
| Cashflow cumulé sur 20 ans | 180 000 € | 123 120 € |
| Valeur totale des biens après 20 ans (croissance de 3%/an) | 270 500 € | 811 500 € |
| Revenus nets totaux après 20 ans (Valeur des biens + Cashflow cumulé) | 450 500 € | 934 620 € |
Explications des lignes du tableau :
- Nombre de biens acquis : Indique le nombre de biens immobiliers achetés dans chaque scénario.
- Montant investi : Correspond à la somme totale investie, soit en cash, soit en apport.
- Montant du crédit : Le montant total des crédits contractés dans le cadre de l’achat avec effet de levier.
- Mensualité du crédit : La mensualité totale pour le remboursement du crédit sur 20 ans, avec un taux de 3,5 %.
- Loyer mensuel total : Le total des loyers perçus par mois.
- Cashflow mensuel : Le revenu net après paiement des mensualités de crédit.
- Revenus locatifs annuels : Le montant des loyers perçus sur une année.
- Revenus nets annuels (après crédit) : Le revenu annuel restant après paiement des crédits.
- Valeur totale des biens acquis : La valeur cumulée des biens immobiliers après achat.
Ce tableau vous permet de comparer de manière claire les résultats de deux stratégies d’investissement immobilier : acheter un bien en cash ou utiliser l’effet de levier pour acquérir plusieurs biens.
Exemple avec un crédit bullet
Si votre but est de générer plus de cash flow vous pouvez avoir recours au crédit bullet ou crédit à terme échu plutôt que les crédits à mensualités constantes.
Explications sur le crédit bullet :
Le crédit bullet, également appelé crédit à terme échu, est un type de prêt où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, tandis que le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance du prêt.
Fonctionnement du Crédit Bullet :
- Paiement des intérêts : Pendant la durée du prêt (qui peut varier, mais est souvent de 5, 10, ou 20 ans), l’emprunteur paie uniquement les intérêts sur le montant total emprunté. Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable, selon les conditions du prêt.
- Remboursement du capital : À la fin de la période du prêt, l’emprunteur doit rembourser la totalité du capital emprunté en un seul paiement. Ce remboursement unique peut être effectué grâce à diverses sources, comme la vente d’un actif, l’obtention d’un nouveau prêt, ou l’utilisation de fonds propres accumulés.
| Critère | Achat cash (1 bien à 150 000 €) | Achat avec effet de levier (3 biens à 150 000 € chacun, crédit bullet avec apport de 50 000 € par bien) |
|---|---|---|
| Nombre de biens acquis | 1 | 3 |
| Montant investi | 150 000 € | 150 000 € (50 000 € par bien) |
| Montant du crédit | N/A | 300 000 € (100 000 € par bien) |
| Intérêts mensuels du crédit (3,35% sur 20 ans) | N/A | 838 € (279 € par bien) |
| Loyer mensuel total | 800 € | 2 400 € (800 € par bien) |
| Cashflow mensuel net | 800 € | 1 562 € (2 400 € – 838 €) |
| Revenus locatifs annuels | 9 600 € | 28 800 € |
| Cashflow cumulé sur 20 ans | 192 000 € | 374 880 € |
| Valeur totale des biens après 20 ans (croissance de 3%/an) | 270 500 € | 811 500 € |
| Capital à rembourser à terme (après 20 ans) | N/A | 300 000 € |
| Revenus nets totaux après 20 ans (Valeur des biens + Cashflow cumulé – Capital à rembourser) | 462 500 € | 886 380 € |
Explications supplémentaires :
- Intérêts mensuels du crédit (3,35% sur 20 ans) :
- Calculés uniquement sur les intérêts du capital emprunté (100 000 € par bien) avec un taux de 3,35 %.
- Achat avec effet de levier : 279 € par bien, soit 838 € au total pour trois biens.
- Cashflow mensuel net :
- Achat cash : 800 € par mois.
- Achat avec effet de levier : 1 562 € par mois après paiement des intérêts.
- Cashflow cumulé sur 20 ans :
- Achat cash : 192 000 € (9 600 € par an × 20 ans).
- Achat avec effet de levier : 374 880 € (18 744 € par an × 20 ans).
- Valeur totale des biens après 20 ans (croissance de 3 %/an) :
- Achat cash : 270 500 €.
- Achat avec effet de levier : 811 500 €.
- Capital à rembourser à terme (après 20 ans) :
- Montant total du crédit initial à rembourser à la fin de la période.
- Achat avec effet de levier : 300 000 €.
- Revenus nets totaux après 20 ans :
- Achat cash : Valeur des biens après 20 ans (270 500 €) + Cashflow cumulé sur 20 ans (192 000 €) = 462 500 €.
- Achat avec effet de levier : Valeur des biens après 20 ans (811 500 €) + Cashflow cumulé sur 20 ans (374 880 €) – Capital à rembourser (300 000 €) = 886 380 €.
Avec un crédit bullet, l’effet de levier immobilier permet de maximiser le cashflow mensuel tout en repoussant le remboursement du capital à la fin de la période. Bien que ce type de crédit nécessite de disposer d’une somme importante à rembourser en une seule fois après 20 ans, il permet d’accumuler un revenu net total considérablement supérieur à celui obtenu avec un achat cash (886 380 € contre 462 500 €).
Comment utiliser l’effet de levier immobilier de manière sécurisée
L’effet de levier immobilier est une stratégie d’investissement puissante qui peut multiplier vos gains tout en vous permettant d’acquérir des biens de plus grande valeur avec un capital initial relativement modeste.
Soyez conscient que l’effet de levier fonctionne dans les deux sens. Si la valeur de l’immobilier baisse, vos pertes seront également amplifiées. C’est pourquoi il est essentiel de bien calculer et de comprendre l’effet de levier avant de l’utiliser dans vos investissements immobiliers. En choisissant judicieusement vos investissements et en calculant soigneusement votre capacité à rembourser le prêt, l’effet de levier peut être un excellent moyen d’accroître votre patrimoine immobilier.
1. Bien choisir son bien immobilier
La première étape pour utiliser l’effet de levier en toute sécurité est de bien choisir le bien immobilier dans lequel vous allez investir. Il ne suffit pas de se concentrer sur le potentiel d’appréciation ; il faut aussi évaluer la qualité du bien, son emplacement, et sa rentabilité locative. Recherchez des zones où la demande locative est forte, ce qui vous garantira un revenu stable. Un bien bien situé dans un quartier en développement ou déjà attractif peut non seulement assurer des loyers réguliers mais aussi voir sa valeur augmenter avec le temps.
2. Calculer rigoureusement ses capacités de remboursement
Un aspect crucial de la gestion du risque immobilier est de s’assurer que vous pouvez rembourser les mensualités du prêt sans mettre en péril votre situation financière. Avant de vous engager dans un crédit immobilier, faites une analyse précise de vos revenus, de vos dépenses, et de votre capacité d’épargne. Utilisez des simulateurs de prêt pour comprendre exactement ce que vous allez devoir payer chaque mois et voyez comment cela s’intègre dans votre budget actuel. Assurez-vous également d’avoir une marge de sécurité pour faire face à des imprévus, tels qu’une vacance locative ou une hausse des taux d’intérêt.
3. Prévoir des scénarios défavorables
L’optimisation de l’effet de levier ne doit jamais se faire sans tenir compte des risques potentiels. Imaginez des scénarios où les choses ne se déroulent pas comme prévu : baisse des prix de l’immobilier, augmentation des taux d’intérêt, vacance locative prolongée, ou encore des travaux imprévus. En ayant un plan pour gérer ces situations, vous réduisez le risque de vous retrouver en difficulté financière. Prévoyez un fonds d’urgence pour couvrir plusieurs mois de remboursement de prêt, même en cas de perte temporaire de revenus locatifs.
4. Diversifier ses investissements
La diversification est une stratégie clé pour réduire le risque global de votre portefeuille immobilier. Plutôt que de tout investir dans un seul bien ou une seule localisation, envisagez d’étendre vos investissements à différents types de biens ou dans plusieurs régions géographiques. Cela peut vous protéger contre des chocs spécifiques à un marché immobilier local. En diversifiant, vous réduisez le risque qu’un seul événement puisse affecter l’ensemble de votre investissement.
5. Surveiller le marché et ajuster sa stratégie
Le marché immobilier est dynamique, et les conditions économiques peuvent évoluer. Une bonne gestion du risque immobilier implique de rester informé des tendances du marché, des taux d’intérêt, et des évolutions réglementaires. Si vous constatez que le marché commence à se tendre, il peut être judicieux de revoir vos stratégies, par exemple en réduisant votre effet de levier ou en vendant certains biens pour consolider votre position.
